Tipps für den erfolgreichen Immobilienkauf

Tipps für den erfolgreichen Immobilienkauf

Nach wie vor gibt es in Deutschland bei sehr vielen Menschen den Wunsch nach den eigenen 4 Wänden, sei es die Eigentumswohnung oder das eigene Haus. Grundsätzlich macht die Erfüllung dieses Traumes viel Sinn, da Eigentum wesentlich rentabler ist, als zur Miete zu wohnen und zudem ein Sachwert darstellt, der im Gegensatz zu Geldwerten eine höhere Wertstabilität aufweist. Nur werden in der Vorbereitung und Durchführung immer noch vermeidbare Fehler gemacht, die richtig teuer werden können.


                        Steine können sehr rentabel sein
                            Bild: Rainer Sturm / pixelio.de

Der übliche Weg

Die ersten Fehler werden bereits in der Reihenfolge der Vorbereitung gemacht. Da setzen sich die Entscheider an einen Tisch und beratschlagen, was für eine Immobilie zu welchem Preis gekauft werden soll. Dann kommen der Taschenrechner und ein Blatt Papier auf den Tisch und es wird überschlägig gerechnet, was man sich leisten kann. Heraus kommt eine ungefähre Summe und das freudige Suchen nach der gewünschten Immobilie beginnt. Wird die Immobilie irgendwann gefunden, dann geht es zur Bank, um die Finanzierung zu klären. Stimmt die Bank zu, kommt der Notar-Termin, Unterschrift, fertig. Dieser Weg ist grundlegend falsch.

Vorbereitung

In der Vorbereitung gehört die Finanzierung an die erste Stelle, noch bevor überhaupt geklärt ist, um welche Art der Immobilie es gehen soll. Der Weg zur Hausbank ist nicht zu wählen, weil dort nicht unvoreingenommen beraten wird. Nur unabhängige Finanzierungsspezialisten können im Vorfeld die unterschiedlichen Finanzierungsarten mit verschiedenen Hypothekenbanken durchrechnen. Die Bonitätsbewertung aus Sicht der Bank ist ebenso zu berücksichtigen wie das Thema Doppelverdiener, das gerne ausgeklammert wird. Fällt ein Verdiener irgendwann aus, dann muss die Immobilie auch mit dem zweiten Einkommen bezahlbar sein.

Eigenkapital, Zins + Tilgung

Aus den möglichen Finanzierungsarten ergibt sich, ob eine 100%-Finanzierung (ohne Eigenkapital) möglich oder anzustreben ist, welche Laufzeit für die Zinsbindung zu wählen ist und wie hoch die Tilgung sein soll oder darf. Zugrunde gelegt werden für diese Berechnungen das Haushaltseinkommen abzüglich der tatsächlichen Familien-Ausgaben, der Saldo beschreibt die verbleibende Liquidität. Meist staunen die Interessenten nicht schlecht bei solchen Kalkulationen, weil sie so eine detaillierte Ausgabenaufstellung über den eigenen Finanzhaushalt noch nie gemacht haben. Aus diesen Vorberechnungen ergibt sich der maximal zu finanzierende Gesamtbetrag, einschließlich aller Nebenkosten. Gewünscht wird von den meisten Banken eine Eigenkapitalquote von 20-30 Prozent.

Verkaufsgebot, Verhandlung, Kaufnebenkosten

Angegebene Verkaufspreise für Immobilien sind häufig Wunschzahlen des Verkäufers, die mit dem tatsächlichen Wert der Immobilie nicht viel zutun haben, insbesondere bei gebrauchten Immobilien. Es lohnt sich bei einer interessanten Immobilie, einen Sachverständigen hinzuzuziehen, der anhand objektiver Kriterien den maximalen Kaufpreis ermittelt. Die Ausgabe wird häufig vermieden, um Geld zu sparen – an der falschen Stelle. Viel wertvoller ist die taktische Vorbereitung einer Verkaufsverhandlung, die viel Potenzial zur Kaufpreisreduzierung bietet. Wenn zum Beispiel zum richtigen Zeitpunkt während der Verhandlung ein Schreiben einer finanzierenden Bank aus dem Aktenkoffer herausgeholt wird, aus dem die (vorläufige) Finanzierungszusage hervorgeht mit dem selbst gewählten Kaufpreis, dann wirkt dieses Dokument wie ein Scheck für den Verkäufer, der Preis sinkt innerhalb einer Sekunde. So lassen sich die Kaufnebenkosten in die Verhandlung einbinden, ohne dass es der Verkäufer merkt. Gebühren für Notar und Grundbuchamt, Makler und Grunderwerbssteuer betragen etwa 5% vom Kaufpreis, die so leicht herausgehandelt werden können.

Wertsteigerung, Lage – und die Lage

Wenn es um selbst genutzten Wohnraum geht, gibt es die gefühlte Lage und die tatsächliche Lage. Die Träume im Kopf, die nun endlich realisiert werden können, sind die gefühlten Kriterien bei der Auswahl, die tatsächlichen Bewertungskriterien beeinflussen die mögliche Wertsteigerung in den kommenden Jahren erheblich. Unter dem Gesichtspunkt der zukünftigen Rendite der Immobilie ist es daher sehr ratsam, sich von einem ortskundigen Immobilienfachmann die bisherige und zukünftige Entwicklung der Region und die genaue Lagebeurteilung einzuholen. Ob ein Objekt mit einem Kaufpreis von 250.000 Euro durchschnittlich 2% Wertsteigerung erfahren wird oder 5%, lässt auf die Sicht der nächsten 20 Jahre einen gravierenden Unterschied ausmachen.

Roland Börck